בקצרה: מחשבים ב-2 צעדים: (1) שווי פנוי = שווי הנכס פחות יתרת המשכנתא; (2) בודקים מול שיעור המימון המותר — לפי הנחיות בנק ישראל, הלוואה לכל מטרה כנגד נכס מוגבלת לרוב עד כ-50% משווי הנכס, בכפוף למדיניות הגוף המממן ויכולת ההחזר. זו הערכה ראשונית בלבד; הסכום המדויק נקבע בבדיקה פרטנית.
צעד 1 — מחשבים שווי פנוי
השווי הפנוי (Equity) הוא מה ש"שלכם" בנכס אחרי המשכנתא:
הנוסחה
שווי פנוי = שווי הנכס − יתרת המשכנתא
דוגמה: נכס בשווי משוער 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 800,000 ₪ → שווי פנוי של כ-1,200,000 ₪. אבל זה לא הסכום שאפשר למשוך — זו רק נקודת המוצא.
צעד 2 — בודקים מול שיעור המימון (LTV)
שיעור מימון הוא היחס בין סך ההלוואות המובטחות בנכס לבין שוויו. הרגולציה מגבילה אותו. עבור הלוואה לכל מטרה כנגד נכס, הנחיות בנק ישראל מגבילות לרוב את המימון לכ-50% משווי הנכס — וזה כולל גם את המשכנתא הקיימת.
| פרמטר | סכום לדוגמה |
|---|---|
| שווי נכס משוער | 2,000,000 ₪ |
| תקרת מימון מקובלת (~50%) | ~1,000,000 ₪ |
| בניכוי משכנתא קיימת | − 800,000 ₪ |
| פוטנציאל משוער לאיחוד | ~200,000 ₪ |
שימו לב: באותו נכס היה "שווי פנוי" של 1.2 מיליון, אבל הפוטנציאל בפועל לאיחוד קטן בהרבה — כי התקרה נמדדת מול כלל השעבוד על הנכס, לא רק מול המשכנתא.
למה זו הערכה בלבד
- שווי הנכס נקבע בהערכת שמאי, ולא לפי מה שנראה לנו — והוא עשוי להיות שונה מההערכה הראשונית.
- יכולת ההחזר חשובה לא פחות מהשווי. גם אם יש שווי, צריך הכנסה שתישא את ההחזר — ראו יחס החזר להכנסה.
- המדיניות משתנה בין גופים ובהתאם לרגולציה העדכנית. המספרים כאן עקרוניים בלבד.
שאלות ותשובות
השווי הפנוי הוא שווי הנכס בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת. לדוגמה, נכס בשווי 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 800,000 ₪ — השווי הפנוי הוא כ-1,200,000 ₪. זו נקודת מוצא, לא הסכום שניתן למשוך.
הסכום מוגבל בשיעור המימון המותר. על פי הנחיות בנק ישראל, הלוואה לכל מטרה כנגד נכס מוגבלת לרוב עד כ-50% משווי הנכס, בכפוף למדיניות הגוף המממן וליכולת ההחזר. המספר המדויק נקבע בבדיקה פרטנית.
שיעור מימון הוא היחס בין סך ההלוואות המובטחות בנכס לבין שוויו, באחוזים. ככל שהשיעור נמוך יותר, הסיכון למלווה קטן יותר. זהו אחד הפרמטרים המרכזיים שקובעים כמה ניתן ללוות כנגד נכס.
גילוי והבהרה: המידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ אשראי או התחייבות לקבלת מימון. שיעורי המימון ומדיניות ההלוואות נקבעים על ידי הגופים המממנים בכפוף לרגולציה עדכנית של בנק ישראל. "הנוסחה השקטה" היא שירות מידע והפניה ואינה גוף מלווה.