בקצרה: אין מספר אחד להחזר חודשי על משכנתא, כי הוא נקבע משילוב של שלושה גורמים: גובה ההלוואה, הריבית ותמהיל המסלולים, ואורך התקופה. ככלל אצבע, ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי נמוך יותר אבל העלות הכוללת גבוהה יותר. לכן משווים תמיד גם את ההחזר החודשי וגם את הסכום שמוחזר בסוף.
המדריך הזה בשבילכם אם:
- אתם מתכננים משכנתא ורוצים סדר גודל של ההחזר לפני שנכנסים לפרטים.
- יש לכם כבר משכנתא, וההחזר החודשי מרגיש כבד ואתם רוצים להבין למה.
- אתם משווים בין הצעות ולא בטוחים למה אותו סכום מניב החזרים שונים.
שלושת הגורמים שקובעים את ההחזר החודשי
הרבה אנשים מתייחסים להחזר החודשי כאילו הוא נגזר ישירות מגובה ההלוואה, אבל בפועל הסכום הוא רק אחד משלושה גורמים שפועלים יחד:
- גובה ההלוואה — ככל שלווים יותר, ההחזר עולה. זה החלק האינטואיטיבי, וגם היחיד שבדרך כלל אתם קובעים מראש.
- הריבית ותמהיל המסלולים — משכנתא בישראל בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים (ריבית קבועה, משתנה, צמודה ולא צמודה) בפרופורציות שונות. התמהיל הזה, יחד עם סביבת הריבית של בנק ישראל, משפיע מאוד על ההחזר, ולכן שני אנשים עם אותו סכום יכולים לשלם החזרים שונים לגמרי.
- אורך התקופה — פריסה על יותר שנים מקטינה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה את סך הריבית שמשלמים לאורך הדרך. זה הטרייד-אוף המרכזי: החזר חודשי נוח יותר עכשיו, מול עלות כוללת גבוהה יותר בסוף.
בגלל השילוב הזה, כל מספר "החזר על משכנתא של X" הוא הערכה בלבד עד שיודעים את הריבית והתקופה. מה שכן אפשר לתת זה סדר גודל.
טבלת המחשה: החזר חודשי משוער לפי סכום
הטבלה הבאה היא להמחשה בלבד ואינה הצעה או ריבית בפועל. היא מניחה, אך ורק לשם הדגמה, ריבית שנתית משוערת של כ-5% ותקופה של 25 שנה. הריבית האמיתית תלויה בבנק, בתמהיל המסלולים ובסביבת הריבית העדכנית, ועשויה להיות שונה מהותית מהדוגמה:
| גובה ההלוואה | החזר חודשי משוער (להמחשה) |
|---|---|
| 400,000 ₪ | בערך 2,300 ₪ |
| 700,000 ₪ | בערך 4,100 ₪ |
| 1,000,000 ₪ | בערך 5,850 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | בערך 8,800 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | בערך 11,700 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | בערך 17,500 ₪ |
שימו לב שההחזר עולה פחות או יותר ביחס ישר לסכום, כי שאר ההנחות (ריבית ותקופה) זהות. ברגע שמשנים את הריבית או את מספר השנים, כל השורה זזה. לחישוב מותאם למספרים שלכם, השתמשו במחשבון ההחזר החודשי שבו אתם מזינים סכום, ריבית ותקופה משלכם ומקבלים אומדן. לרקע על מה מזיז את הריבית עצמה, ראו ממה מושפעת הריבית על הלוואה, ולסביבת הריבית העדכנית אפשר להיעזר באתר בנק ישראל.
החזר חודשי מול עלות כוללת
הטעות הנפוצה היא להסתכל רק על ההחזר החודשי. שתי הצעות עם אותו החזר יכולות להיות רחוקות מאוד זו מזו בסך שמשלמים בסוף, בגלל תקופה או תמהיל שונים. פריסה של אותה משכנתא על 30 שנה במקום 25 תרגיש נוחה יותר כל חודש, אבל כמעט תמיד תעלה יותר בסך הכול. לכן, כשמשווים הצעות או שוקלים לפרוס מחדש, שווה להסתכל על שני המספרים בבת אחת. הרעיון הזה מפורט במדריך הקטנת החזר מול עלות כוללת.
מה בודקים עכשיו
- כתבו את שלושת המספרים — הסכום, הריבית (או הטווח) והתקופה. בלעדיהם כל הערכת החזר היא ניחוש.
- הריצו את המספרים שלכם — במקום להסתמך על טבלת המחשה כללית, הזינו נתונים אישיים במחשבון וראו מה יוצא.
- השוו החזר וגם עלות כוללת — לא רק כמה משלמים בחודש, אלא כמה מוחזר בסוף כל התקופה.
- אם ההחזר מכביד — בדקו אם מיחזור, פריסה מחדש או ראייה כוללת של כל ההתחייבויות יכולים להקל, בכפוף לנתונים האישיים ולמדיניות הגוף המלווה.
אם למשכנתא מתווספות עוד הלוואות והחזרים, לפעמים השאלה הנכונה היא לא רק "כמה ההחזר על המשכנתא" אלא "איך נראית התמונה הכוללת של כל ההחזרים יחד". במקרה כזה שווה להכיר את האפשרות של איחוד הלוואות ולהשוות אותה למיחזור, כפי שמוסבר במדריך מיחזור משכנתא או איחוד הלוואות.